中国8个一线城市管清友:中国需要8个一线城市

时尚频道 2020-01-26195未知admin

  6月28日,楼市迎来重大消息利空。当天,行政会议召开特别会议,讨论新的屋政策。行政会议通过了居屋与市价脱钩,开征物业空置税,将卖地表中地皮兴建公营屋等3项政策。第二天,特区行政长官

  在2018年1月份继续成为全球价最高的城市,这已经是连续8年蝉联全球购难度最高的城市了。

  价到底贵到了什么程度?第一太平戴维斯(Savills)的数据显示,过去10年间,的价上涨了160%。现在子的平均售价是24900港元(3182美元)/平方英尺,基本上是伦敦中心区价2510美元/平方英尺的1.25倍,是新加坡价1757美元/平方英尺的2倍。从价中位数来看,的价中位数已经是家庭的收入中位数的19.4倍了,而伦敦的价中位数目前是收入中位数的8.5倍。

  在此前,也推出了一系列针对价的调控政策,但并未改变楼价上行的趋势。和内地面临的情况类似,楼市的投机行为十分明显,瑞银全球泡沫指数(UBS Global RealEstate Bubble Index)将列为全球第七大最严重的泡沫市场。

  针对将对楼市开征物业空置税,市场反应褒贬不一。有人士认为,如果只将征税范围框定在一手,而非目标“量价齐升”的二手,效果可能并不会那么明显,因为从数量上说,二手空置单位数量是一手空置的4倍以上。但乐观者认为,对一手开征空置税,未来不排除将向二手蔓延。而一旦将征税范围覆盖到二手,影响将立竿见影,让炒者颤栗,毕竟,从国际经验来看,空置税将大大提高物业的持有成本,如果空置,甚至“持有即贬值”。

  “内地楼市一个最大的问题,就是我们对的总体底数都不是特别清楚,所以我们政策的,有点盲人摸象的感觉。”近日,在2018年正和岛创变者年会上,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友

  在接受笔者的专访时说。管清友2012年加入民生证券,任副总裁、研究院院长,2017年离职创立如是金融研究院,提供“研究++投资”一站式金融服务。不清楚的基本盘,那么对空置率的计算也就存在非常大的差距。原中财办副主任杨伟民

  近日在“2018陆家嘴”时表示:“我在财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。”杨伟民没有指出具体的空置率数据。但根据今年3月,原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文

  披露的这项由国家电网主导的空置率调查显示,2017年,大中城市屋空置率是11.9%,小城市屋空置率13.9%,农村屋空置率14%。但不少学者对这个数据提出质疑,人口迁移和投机性买导致的空置矛盾已经非常突出。2016年年初,党校教授周天勇

  测算得出,截至2015年底,我国城镇已经被购买的竣工的空置率约在20%到25%之间,城镇地区空置住约为6500~8800万套之间。结合中国城乡人口转移和炒现状,这个数据在很大程度上为所接受。

  按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,屋供求基本平衡;10%-20%之间为区间;20%以上为屋库存严重积压。尽管的估算与学者的测算相差甚远,但一致的结论是,中国楼市的空置率已经到了的地步

  。但政策却并未考虑到空置率的原因,也因为在总体数据上的不足,导致了各种调控手段的注定只能是头痛医头脚痛医脚。内地楼市的调控中,更多的是需求,不让买,不让卖,提高门槛。在税都因为种种原因迟迟无法的情况下,空置税在内地短期内不会提上议程。

  在管清友看来,前不久刚刚完成的不动产登记全国联网,正是摸清市场基本盘的重要手段。

  一边是空置率高企,一边却是居者无其所。管清友说,供需失衡是目前中国市场百调无效的根本原因。“现在中国有大概3000万人独居,他们大多是都市白领,租子,未来只要有条件肯定是要买的,他们就是中国楼市潜在的力量。高晓松那种不买的说法,在经济学上站不住脚的,他是不买子,他还要买吗?祖上传下来那么多套。”

  一方面,人口从农村向城市,从中小城市向大城市的流向趋势短期内不会改变,“所以我们一直在呼吁,中国需要八个一线城市,就是我们学术上说的首位度城市。这种首位度城市人口超过2000万,但中国现在只有三个半,广州只能算半个。”

  按管清友的观点,和发达经济体相比,中国一线城市人口占比偏低,大量的人口转移需求被,目前一线城市人口占全国总人口只有约5%。中国需要6个层级来承载人口城市化转移带来的压力,每个层级承1.6亿人口。首先是8个首位度城市,每个2000万的线万的新一线亿人口,是未来的区域中心,主力城市,基本能实现中国城市化人口的转移。中国8个一线城市

  然而,承认并且积极实施首位度城市,需要当前政策的重大调整,并且,一线城市价有可能继续上升,居民买不起的现象会继续存在,“无论是调控还是税,解决高价其实是没有理想状态的!你很难说是在每一个城市,每一个人都能够买得起子。都能够买得起自住,这也不太现实。有时候经济学家说话可能很不中听,但事实就是这样的。”

  管清友说,这个时候就需要实施居者有其所的政策,租赁市场的繁荣可以解决这个问题。另一方面,管清友认为,也应该客观看待中国价的波动。管清友团队近期基于全球最大的城市生活资源数据网站Numbeo的数据做了一项研究,他们选取代表性全球核心城市,样本包括、上海、广州、深圳、、伦敦、新加坡、纽约、、巴黎、、东京、悉尼、、孟买、罗马、、台北、莫斯科、等20个城市,自上而下其中心区域的绝对价和相对价水平。

  比如,无论是从绝对价还是相对价上看经过本轮上涨后,中国的一线城市平名列前茅。根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的价数据,以28226美元/平方米遥遥领先,、上海、深圳、广州分别以16168美元/平方米、15907美元/平方米、13226美元/平方米和6800美元/平方米的价格位居第四、第五、第七和第十五位,排名十分靠前。

  价收入比方面,中国的一线城市的价收入比均超过20倍,储蓄二十年以上才能买到一处普通,在全球基本是最高的。、上海、中国8个一线城市深圳、广州的价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,而世界价领先的伦敦、新加坡和纽约价收入比仅有20.44、21.36和11.66,不到的一半。

  不过,从微观层面上看,无论是同样核心区域直接比较价还是同样的价格找子,中国一线城市价和纽约等城市的基本相差无几。比如,用同样的价格在相似的区域找子,考虑到持有成本,国内外普通价格相差无几。假如你手头上有1000万左右的预算想要在核心金融区域进行产投资,在可以买到金融街西城晶华小区71.54平方米、总价3万元的修一居室,单价为15.97万元。在纽约曼哈顿下城区可以买到邻近华尔街的修一居室,总价折算成币约为944万元,使用66,单价为14.30万元。看似普通价格稍高于纽约,但考虑纽约曼哈顿产的产交易税、税、产税,如果将税费平摊至屋,两者价基本上相差无几。

  “综合考虑各种因素,从宏观和微观维度来对比,发现中国的价在全球的确位居前列,短期存在高估。但是,考虑到中国的收入增速明显快于国家,价不一定是高估的。”管清友说。

  看待中国价并不容易,尤其是在中国当前经济快速发展的情况下,收入增长与资产价格增长越拉越大,差距也越来越大,民间有怨言,有戾气不可避免。但应该看到的是,无论是税还是空置税,其核心是让价平稳,中国8个一线城市挤压投机的泡沫,而非价,没有人愿意重蹈日本1990年代楼市泡沫破灭的覆辙。对于来说,更应该避免追逐短期效果、局部效果。而这,是中国当前调控的常态。

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